Tín dụng thuế căn hộ và nhà ở

Chương trình tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp của liên bang đã thành công kể từ năm 1987 trong việc cung cấp cho những người thuê có thu nhập thấp với các căn hộ hợp lý với giá thuê hợp lý. Nếu bạn đang tìm kiếm một căn hộ tại một tài sản tín dụng thuế , có một số điều bạn nên biết trước khi bạn áp dụng.

Dưới đây là câu trả lời cho các câu hỏi thường gặp về chương trình tín dụng thuế nhà ở có thu nhập thấp của liên bang.

Q: Chương trình tín dụng thuế là gì?

Đ: Chương trình tín dụng thuế, còn được gọi là "chương trình tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp liên bang" hoặc đơn giản là LIHTC, là một chương trình nhà ở giá cả phải chăng phổ biến đã có từ năm 1987. Không giống như hầu hết các chương trình nhà ở do HUD quản lý chương trình tín dụng được IRS quản lý, phối hợp với các cơ quan tài chính nhà ở của tiểu bang trên toàn quốc. Chủ nhà tham gia chương trình được yêu cầu khấu trừ tín dụng thuế trong 10 năm đối với tài sản tín dụng thuế của họ để đổi lấy ít nhất một số căn hộ của họ cho người thuê có thu nhập thấp với tiền thuê hạn chế.

H: Tôi có nhận được khoản tín dụng thuế không?

A: Không. Chương trình tín dụng thuế có tên của nó vì chủ sở hữu các tài sản tham gia nhận được các khoản tín dụng thuế có giá trị để đổi lấy việc giữ cho các tòa nhà của họ phải chăng. Là người thuê nhà trong một tài sản tín dụng thuế , lợi ích mà bạn nhận được đến dưới hình thức thuê hạn chế, giả sử bạn đủ điều kiện về thu nhập.



Q: Là một phần thu nhập của hộ gia đình, niên kim có được tính không?

Trả lời: Nếu bạn có hưu trí hoặc niên kim khác, có một cơ hội tốt, nó sẽ cần được tính theo cách nào đó như một phần thu nhập của hộ gia đình bạn. Cách chủ nhà nên xác định cách xử lý một niên kim mà bạn có (hoặc bạn có thể thiết lập sau khi bạn ký hợp đồng thuê căn hộ thu nhập thấp tại tài sản tín dụng thuế) tùy thuộc vào việc bạn có quyền rút số dư của niên kim và nếu bạn đã nhận được thanh toán.

Nếu bạn đã bắt đầu nhận thanh toán, chủ nhà sẽ cần hỏi nhà môi giới của bạn xem bạn có quyền rút số dư của niên kim không. Nếu bạn có quyền này, thì chủ nhà phải đối xử với niên kim của bạn như một tài sản.

Ngoài ra, một khi bạn đã bắt đầu nhận thanh toán niên kim, bạn thường không thể chuyển đổi nó thành một khoản tiền một lần. Nếu đó là tình huống của bạn, thì thanh toán thông thường của bạn sẽ được chủ nhà của bạn coi là thu nhập.

Mong rằng chủ nhà của bạn sẽ cần phải xác minh xem bạn có quyền rút số dư hay không (ngay cả khi hình phạt được đánh giá), cơ sở nào mà niên kim có thể dự kiến ​​sẽ tăng trong năm tới, bất kỳ khoản phí rút tiền sớm hoặc rút tiền sớm , và thuế suất và thuế suất sẽ áp dụng nếu bạn rút toàn bộ số dư của niên kim.


Q: Tín thác có được tính là một phần của thu nhập hộ gia đình không?

Trả lời: Tín thác thường được tính theo cách nào đó như là một phần của thu nhập hộ gia đình. Cách chủ nhà nên xác định cách đối xử với niềm tin mà bạn có (hoặc bạn có thể thiết lập sau khi bạn ký hợp đồng thuê căn hộ thu nhập thấp tại tài sản tín dụng thuế) tùy thuộc vào việc bạn có quyền truy cập vào hiệu trưởng trong tài khoản hay thu nhập từ tài khoản.

Hỏi: Tài sản có được tính là thu nhập không?

A: Không. Tài sản không được tính là thu nhập, tuy nhiên bất kỳ thu nhập nào mà tài sản sản xuất thường được tính khi xác định mức độ đủ điều kiện thu nhập của hộ gia đình ... Đọc thêm

Q: Chủ nhà có xác minh thu nhập không?

A: Vâng. Nếu bạn đang xem xét áp dụng cho một căn hộ thu nhập thấp tại một tài sản tín dụng thuế, hy vọng rằng chủ nhà hoặc người quản lý tài sản sẽ cần xác minh thu nhập và tài sản. Chương trình tín dụng thuế đặc biệt yêu cầu xác minh, cho biết bao nhiêu là cổ phần ... Đọc thêm

Hỏi: Tiền thuê của tôi được tính như thế nào?

Đ: Tiền thuê được tính dựa trên số lượng phòng ngủ trong căn hộ và không phải số người thực tế sống ở đó. Chủ nhà của bạn phải tính tiền thuê nhà của bạn giả định rằng 1,5 người cư ngụ sống trong mỗi phòng ngủ (hoặc một người cư ngụ, trong trường hợp của một studio).

Vì vậy, tiền thuê căn hộ hai phòng ngủ, ví dụ, sẽ dựa trên ba người cư ngụ (1,5 x 2 phòng ngủ) trong căn hộ.

Tiền thuê tín dụng thuế cũng bao gồm trợ cấp tiện ích.

Tiền thuê tối đa bạn có thể được yêu cầu trả cho một đơn vị thu nhập thấp trong một tài sản tín dụng thuế là 30% của một tỷ lệ phần trăm (thường là 50% hoặc 60%) tổng thu nhập trung bình của khu vực (AMGI).


Hỏi: Số người trong hộ gia đình của tôi có ảnh hưởng đến tính đủ điều kiện không?

A: Vâng. Số người trong hộ gia đình của bạn ảnh hưởng đến việc bạn có đủ điều kiện cho một đơn vị thu nhập thấp tại một tài sản tín dụng thuế hay không. Hộ gia đình của bạn phải kiếm được ít hơn một tỷ lệ phần trăm nhất định của tổng thu nhập trung bình của khu vực (AMGI), dựa trên quy mô hộ gia đình. Mặt khác, tiền thuê tín dụng thuế không dựa trên số lượng người thực tế trong căn hộ của bạn.

H: Tôi có cần ký hợp đồng thuê đặc biệt không?

A: Không. Chương trình tín dụng thuế không đòi hỏi chủ nhà phải thuê người ký hợp đồng đặc biệt. Nhưng bạn có thể tìm thấy phụ lục hợp đồng thuê với một hoặc hai điều khoản cụ thể cho chương trình tín dụng thuế. Ví dụ, bạn có thể mong đợi một điều khoản yêu cầu bạn hợp tác với chủ nhà của bạn trong việc tái xác nhận và xác minh thu nhập của bạn mỗi năm, và có thể có ngôn ngữ nói rằng nếu chủ nhà của bạn biết rằng bạn cố tình cung cấp thông tin thu nhập sai hoặc không đầy đủ khi xác định tính đủ điều kiện, điều này có thể là căn cứ để chấm dứt hợp đồng thuê của bạn.

H: Tôi có thể thuê theo tháng không?

Trả lời: Khi bạn ký hợp đồng thuê căn hộ tại một căn hộ tín dụng đầu tiên, nó phải có thời hạn ít nhất sáu tháng (mặc dù có một vài trường hợp ngoại lệ). Sau đó, bạn và chủ nhà của bạn có thể đồng ý gia hạn hợp đồng thuê nhà của bạn theo từng tháng.

Q: Sẽ có người thuê nhà ở thị trường trong tòa nhà?

A: Có thể có. Nhiều tài sản tín dụng thuế bao gồm một số căn hộ có thu nhập thấp và một số căn hộ có giá thị trường.

Hỏi: Tôi có nổi bật là thu nhập thấp nếu có người thuê nhà ở thị trường không?

A: Bạn không nên. Chủ nhà không bắt buộc phải tách riêng các căn hộ có thu nhập thấp và thị trường, và không ai ở bất động sản tín dụng thuế của bạn nên biết bạn trả bao nhiêu tiền thuê nhà trừ khi bạn nói với họ.

Hỏi: Thu nhập của tôi có được xác định dựa trên những gì tôi đã thực hiện trong năm qua không?

A: Không. Nó được xác định bằng cách nhìn về phía trước và "hàng năm" thu nhập của bạn cho năm tiếp theo. Ví dụ, nếu bạn kiếm được 3.000 đô la một tháng tại một công việc, thu nhập này sẽ được tính là 36.000 đô la (12 tháng x 3.000 đô la), ngay cả khi bạn kiếm được một khoản tăng hoặc thậm chí mất việc sau một tháng chuyển đến căn hộ của bạn.

Q: Chủ nhà tính thu nhập bất thường như thế nào?

A: Thu nhập việc làm phải được tính vào thu nhập của hộ gia đình, cho dù thu nhập là ổn định hay không đều.

Thông thường, chủ nhà tham gia chương trình tín dụng thuế phải sử dụng hoàn cảnh hiện tại của người thuê để "thu nhập hàng năm" thu nhập, có nghĩa là số tiền mà người thuê dự kiến ​​kiếm được trong 12 tháng tới, ngay cả khi số đó cao hơn nhiều hoặc thấp hơn.

Q: Việc định cư ly hôn hay tài sản chung có bị loại không?

A: Không. Một người thuê nhà tiềm năng không bị loại vì chỉ đơn giản là có một vụ ly hôn hoặc tài sản chung.

Mặc dù tình trạng thu nhập của bạn sau khi ly hôn sẽ khiến bạn không đủ điều kiện, việc giải quyết ly hôn hoặc tài sản chung không phải là lý do hợp lệ để từ chối xử lý đơn xin cấp tín dụng thuế hoặc tự động xem xét người nộp đơn không đủ điều kiện về thu nhập.

Q: Tiền thuê nhà có dựa trên thu nhập của tôi không?

A: Không. Không giống như các chương trình nhà ở khác, tiền thuê tín dụng thuế được dựa trên thu nhập trung bình trong quận của bạn hoặc khu vực địa phương khác. Mức trung bình này được gọi là "tổng thu nhập trung bình của khu vực" (AMGI), mà HUD cập nhật mỗi năm. Thu nhập thực tế của bạn quan trọng khi nói đến việc xác định xem bạn có đủ điều kiện cho một căn hộ thu nhập thấp tại một tài sản tín dụng thuế hay không. Nhưng tiền thuê thực tế bạn trả không dựa trên thu nhập của bạn.

H: Tôi có đủ điều kiện cho người khác không nếu tôi kiếm được quá nhiều thu nhập cho tài sản tín dụng thuế?

A: Không nhất thiết. Mặc dù mọi tài sản tín dụng thuế phải tuân thủ các quy tắc tương tự để xác định điều kiện thu nhập, bạn có thể kiếm được quá nhiều cho một thuộc tính tín dụng thuế nhưng vẫn được coi là đủ điều kiện cho những người khác. Điều này có thể xảy ra nếu, ví dụ, bạn kiếm được 55% giới hạn thu nhập. Một tài sản mà phải thuê cho người thuê nhà kiếm được không quá 50% giới hạn thu nhập sẽ từ chối bạn nhưng tài sản sử dụng con số 60% sẽ thấy bạn đủ điều kiện. Ngoài ra, giới hạn thu nhập khác nhau theo quận, vì vậy nếu bạn kiếm được quá nhiều thu nhập cho một tài sản, bạn có thể thành công ở một thuộc tính khác sử dụng các giới hạn khác nhau.

H: Tôi có thể bị trục xuất nếu thu nhập của tôi tăng lên sau khi tôi chuyển đến?

A: Bạn không cần phải lo lắng về việc bị trục xuất vì đi qua thu nhập. Nếu thu nhập của bạn tăng lên tới 140% tổng thu nhập trung bình của khu vực (AMGI), thì không có vấn đề gì. Nếu thu nhập của bạn tăng lên trên mức đó, có thể yêu cầu chủ nhà thực hiện các bước để đảm bảo tòa nhà vẫn đủ điều kiện cho tất cả các khoản tín dụng thuế của mình.

Trong trường hợp xấu nhất, chủ nhà của bạn có thể (với thông báo thích hợp) chuyển căn hộ của bạn sang thị trường và bạn sẽ mất lợi ích của tiền thuê nhà hạn chế của bạn. Tuy nhiên, nếu thu nhập của bạn cao, bạn thực sự không phải là thu nhập thấp và bạn sẽ có thể đủ khả năng cho thuê giá thị trường. Chủ nhà ở tài sản tín dụng thuế chỉ có thể đuổi người thuê nhà vì "lý do chính đáng" theo quy định của luật pháp tiểu bang hoặc địa phương. Điều này cũng có nghĩa là chủ nhà của bạn không thể quyết định không gia hạn hợp đồng thuê nhà của bạn mà không có lý do chính đáng.

Q: Mỗi khi thu nhập của tôi thay đổi, tôi có cần được chứng nhận lại không?

A: May mắn thay, không. Chương trình tín dụng thuế không có "tái chứng nhận tạm thời", có nghĩa là nếu bạn chuyển đổi công việc, tăng lương hoặc mua hoặc bán tài sản, bạn không cần phải tính thu nhập và xác minh lại thu nhập của mình. Bạn nên mong đợi để gặp gỡ với quản lý để xác nhận lại thu nhập của bạn chỉ một lần một năm, thường là vào dịp kỷ niệm hợp đồng thuê của bạn.

Q: Là một sinh viên, tôi có thể sống tại một tài sản tín dụng thuế?

Đ: Quy tắc chung là nếu mọi người trong gia đình bạn là sinh viên toàn thời gian, thì bạn không thể thuê tại một tài sản tín dụng thuế. Vì vậy, nếu bạn là một sinh viên toàn thời gian với một người bạn cùng phòng đi học bán thời gian, sau đó bạn tốt. Nếu tất cả mọi người trong gia đình bạn đi học toàn thời gian, hãy hỏi quản lý xem bạn có rơi vào trường hợp ngoại lệ hay không.

Q: Các tài sản tín dụng thuế có tuân thủ luật phân biệt đối xử không?

A: Vâng. Tài sản tín dụng thuế phải tuân theo luật nhà ở công bằng như các tài sản thông thường. Ngoài ra, nhờ có thỏa thuận giữa HUD, Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp (DOJ), IRS có thể dễ dàng tìm hiểu về vi phạm nhà ở công bằng của chủ nhà và sử dụng nó làm cơ sở cho sự không tuân thủ tín dụng thuế. Điều này có nghĩa là chủ nhà ở tài sản tín dụng thuế thậm chí còn có nhiều lý do hơn để không phân biệt đối xử với bạn.

H: Làm cách nào để người thuê và khách hàng tiềm năng có thêm thông tin về các yêu cầu của chương trình?

Đ: Người thuê nhà và khách hàng tiềm năng thường có câu hỏi về thu nhập và quy tắc về tài sản tín dụng thuế. Ngoài các câu trả lời cho các câu hỏi thường gặp được trả lời ở đây, bạn có thể nhận được các câu hỏi của nhà nước cụ thể do cơ quan tài chính nhà ở trả lời quản lý chương trình tín dụng thuế nơi bạn sinh sống. Xem danh sách các cơ quan tài chính nhà nước .