Thái độ "tự làm" của bạn là đáng khen ngợi, nhưng tại một số điểm, bạn sẽ cần phải thuê một nhà thầu sửa chữa nhà và trả tiền cho ai đó để sửa chữa một cái gì đó trong nhà của bạn. Sẽ có những tình huống khi bạn không có thời gian, độ nghiêng hoặc kỹ năng để thực hiện sửa chữa cụ thể hoặc thực hiện một số công việc bạn cần phải thực hiện. Tất cả chúng ta thuê một ai đó để sửa chữa một cái gì đó trong nhà của chúng tôi tại một số điểm. Những gì bạn sẽ tìm thấy ở đây là một số hướng dẫn về khi nào và làm thế nào để chọn một nhà sửa chữa hoặc nhà thầu bảo trì.
Các loại nhà thầu sửa chữa nhà
Khi bạn cần công việc sửa chữa được thực hiện trên nhà của bạn, bạn thường sẽ thuê một loại đặc sản của thương nhân được gọi là một "nhà thầu phụ" khác với một nhà thầu tổng hợp (GC) hoặc người xây dựng. Một nhà thầu tổng hợp hoặc nhà xây dựng là một công ty sẽ xây dựng một dự án cải tạo lớn hoặc xây dựng một ngôi nhà mới và thuê tất cả các nhà thầu phụ chuyên môn riêng lẻ.
GC là điều phối viên tổng thể của một dự án lớn hơn và thường không cung cấp lao động để xây dựng ngôi nhà. Điều đó xuất phát từ các nhà thầu phụ hoặc "giao dịch" (giao dịch xây dựng). Trong một dự án sửa chữa nhà hoặc sửa chữa nhà mới, các nhà thầu này có thể bao gồm máy xúc, phụ bê tông, mộc mộc, thợ lợp , thợ sửa ống nước, thợ điện cơ khí ( HVAC ), thợ mộc kết thúc, họa sĩ, ván sàn , vv. các nhà thầu phụ trực tiếp và trực tiếp "giữ" hợp đồng của họ. Điều đó có nghĩa là họ làm việc cho anh ta và họ đang theo hợp đồng với anh ta.
Bạn sẽ có một hợp đồng với chỉ GC, không phải của các thuê bao của GC.
GC kiếm tiền bằng cách đánh dấu các chi phí của nhà thầu phụ dưới dạng phần trăm của số tiền xây dựng (phổ biến) hoặc là một khoản phí một lần (không quá phổ biến). Đối với phí chuyên nghiệp này, anh ta hoặc cô ta cung cấp sự quản lý và lập kế hoạch của các nhà cung cấp, trả tiền cho người phụ trách, cung cấp giám sát việc xây dựng, cung cấp dumpsters, port-a-john, bảo hiểm và những thứ khác mà bạn cần xây dựng nhà .
Các nhà thầu phụ kiếm tiền của họ bằng cách tính phí lao động và bằng cách đánh dấu tài liệu.
GC là “chuyên gia chung” và các nhà thầu phụ là “chuyên gia”. Khi bạn cần một thứ cụ thể trong nhà, bạn cần một chuyên gia, và người đó là nhà thầu phụ đặc biệt, ví dụ thợ sửa ống nước .
Khi nói đến việc thuê một người nào đó cho công việc bảo trì, nhiều người làm công việc này có thể không phải là nhà thầu phụ được cấp phép. Họ có thể chỉ là một "chàng trai với một chiếc xe tải", ví dụ như một thợ làm sạch máng xối , hoặc raker lá hoặc đôi khi một họa sĩ. Mặc dù sử dụng những loại người này có thể làm việc, bạn phải cẩn thận vì mối quan tâm về tay nghề và vấn đề trách nhiệm vẫn tồn tại nhưng bạn sẽ không có sự bảo vệ pháp lý khi sử dụng nhà thầu được cấp phép . Trong ngắn hạn, tránh sự cám dỗ hoàn toàn và luôn luôn sử dụng một nhà thầu được cấp phép.
Quyết định khi nào nên sử dụng nhà thầu
Đưa ra quyết định sử dụng nhà thầu là một trong số đó thường là cá nhân. Nó sẽ đi xuống để đánh giá:
- Mức độ thoải mái của bạn với nhiệm vụ trong tầm tay
- Thời gian của bạn
- Ngân sách của bạn
Nếu bạn đang mạo hiểm vượt ra ngoài một dự án sửa chữa nhà đơn giản để cài đặt kỹ thuật mới đầy thách thức như thêm mạch điện hoặc thêm bồn rửa, trước tiên bạn nên kiểm tra xem liệu giấy phép có được yêu cầu từ bộ phận xây dựng địa phương của bạn hay không.
Bạn không cần giấy phép sửa chữa nhà nhiều nhưng bạn có thể cần giấy phép cho “công việc mới” đặc biệt là điện, sưởi ấm, làm mát và hệ thống ống nước. Trong một số trường hợp, giấy phép sẽ yêu cầu nhà thầu được cấp phép thực hiện công việc để bảo vệ sức khỏe, an toàn và phúc lợi của công chúng. Trong một số trường hợp, có thể yêu cầu thanh tra xây dựng địa phương xem xét công việc của bạn trong quá trình xây dựng và sau khi hoàn thành.
Nếu bạn thấy rằng một nhà thầu được cấp phép là không cần thiết cho giấy phép hoặc công việc bạn muốn làm có thể được bảo hiểm theo "Giấy phép của chủ sở hữu nhà" thì bạn nên tự hỏi mình ba câu hỏi:
- Tôi có cảm thấy tự tin khi thực hiện (hoặc ít nhất là thoải mái khi cố gắng) sửa chữa này?
- Những hậu quả có thể chấp nhận được nếu tôi mất nhiều thời gian hơn để thực hiện dự án hơn là tôi dự đoán?
- Tôi có thực sự muốn thử dự án này không?
Nếu bạn trả lời “không” cho bất kỳ câu hỏi nào ở trên, bạn có lẽ nên thuê một nhà thầu để sửa chữa. Nếu bạn trả lời “có” cho tất cả, bạn nên tự chích và tự sửa chữa. Đó là cách duy nhất để có được kinh nghiệm và sự tự tin.
Cách quản lý dự án
Một khi bạn quyết định thuê một nhà thầu, bạn nên biết cách quản lý hiệu quả anh ta, cho dù đó là một dự án sửa chữa nhà nhanh hay một dự án cải tạo nhà lớn hay xây dựng mới. Dù bằng cách nào, có một số hướng dẫn để làm theo trong việc quản lý công việc của bất cứ ai bạn thuê để làm việc trên nhà của bạn:
- Thuê một nhà thầu được cấp phép, được bảo hiểm .
- Xác định sự mong đợi của cả hai bên (bạn và họ) và quản lý những kỳ vọng đó.
- Ở mức tối thiểu, có một tài liệu đã ký ( một hợp đồng, hoặc đề nghị đã ký và chấp nhận ) nêu rõ những gì họ sẽ làm cho bạn (được gọi là Phạm vi Công việc), xác định xem chi phí sẽ là bao nhiêu và thời gian là vấn đề. sẽ mất và khi nào họ sẽ bắt đầu và kết thúc.
- Xác định các điều khoản thanh toán trước khi bắt đầu công việc và thực hiện các điều khoản trong tài liệu đã ký của bạn.
- Xác định sự mong đợi và yêu cầu của bạn để làm sạch công việc và bảo vệ các khu vực xung quanh như một phần của tài liệu đã ký (ví dụ: một mái nhà phải bảo vệ cảnh quan của bạn trong một mái nhà xé và dọn dẹp bất kỳ mảnh vụn nào.)
- Thảo luận về các quyền của nhà thầu để truy cập vào nhà khi bạn không ở đó nếu cần, và việc sử dụng nước, điện của bạn. (Lưu ý: Cố gắng không có nhà thầu trong nhà của bạn khi bạn không ở đó; điều này bảo vệ bạn và họ.)
- Trước khi nhà thầu bắt đầu làm việc, có một cuộc trò chuyện thân thiện về những gì bạn muốn họ phải cẩn thận nếu bạn có bất kỳ mối quan tâm về mọi thứ.
- Khi công việc đang diễn ra, thường rời khỏi nhà thầu một mình. Hãy thân thiện nhưng đừng cản đường. Tình cờ quan sát những gì họ đang làm. Nếu bạn lo lắng về điều gì đó bạn thấy, hãy hỏi nhà thầu về nó, nhưng cố gắng để họ hoàn thành công việc của họ. Các nhà thầu kiếm sống bằng cách vào và ra khỏi công việc một cách hiệu quả.
- Thảo luận về "thêm:" Vấn đề khó khăn nhất mà bạn có thể gặp phải là yêu cầu có thể của nhà thầu cho "Lệnh thay đổi" hoặc "Bổ sung". Điều này dẫn đến chi phí bổ sung cho bạn, đó là lý do tại sao bạn cần một phạm vi công việc được xác định rõ ràng . Một yêu cầu cho một Lệnh Thay đổi chỉ hợp lý nếu nhà thầu gặp phải tình huống trong dự án không được ông dự đoán một cách hợp lý, hoặc là sự thay đổi về phạm vi của bạn. Nếu bạn nhận được yêu cầu cho Đơn đặt hàng thay đổi, hãy xem xét yêu cầu đó với nhà thầu trong sự công bằng. Nếu đó là thay đổi về phạm vi hoặc dẫn đến mất nhiều thời gian hơn do điều gì đó bạn đã làm, bạn nên xem xét và thanh toán nếu bạn cho rằng nó công bằng. Nếu đó là thứ gì đó luôn là một phần của phạm vi, bạn có một tình huống nhạy cảm hơn và có thể cần phải đứng vững dựa trên các điều khoản được xác định trong tài liệu đã ký của bạn. Tóm lại? Nếu bạn cần phải thương lượng một mức giá trên một Đơn đặt hàng thay đổi mà cả hai bạn không lường trước được, hãy thử tách sự khác biệt với anh ta. Rapport và công bằng đi một chặng đường dài trong việc giải quyết những vấn đề này.
- Khi công việc sửa chữa hoặc bảo trì hoàn tất, hãy đảm bảo bạn xem xét công việc, trực tiếp, trước khi bạn thực hiện thanh toán cuối cùng cho nhà thầu. Đảm bảo rằng trang web công việc được làm sạch như mong đợi và công việc có vẻ tốt. Đừng vội vã vào thanh toán cuối cùng vì bất kỳ lý do gì.
- Nếu bạn hài lòng với công việc của họ, hãy nói với họ.
Cách chọn nhà thầu tốt
Điều này có vẻ khó khăn nhưng nó thực sự khá đơn giản. Hãy thử chọn nhà thầu bạn có thể cần một cách khẩn cấp trước khi bạn cần chúng. Tại sao? Bởi vì nếu bạn sửa chữa khẩn cấp và cần tìm một người nhanh chóng (ai cũng tốt và công bằng), bạn không có thời gian để trải qua một quá trình chọn lọc và sàng lọc dài . Điều tồi tệ nhất bạn có thể làm là chọn một người nào đó từ Trang vàng mà không phỏng vấn họ trước.
Cách dễ nhất và một trong những cách tốt nhất để chọn nhà thầu có thể là nhận tài liệu tham khảo từ bạn bè, gia đình hoặc người môi giới mà bạn tin tưởng. Một phương pháp tốt khác là sử dụng dịch vụ miễn phí như HomeAdvisor cho phép bạn đọc các đánh giá thời gian thực về công việc của nhà thầu.
Một khi bạn có một số tên, gặp gỡ họ, tìm kiếm "hóa học" hoặc mối quan hệ và quan sát mức độ chuyên nghiệp của họ. Lịch sự, tôn trọng, đúng giờ và khả năng giao tiếp là một số thuộc tính quan trọng nhất mà nhà thầu có thể có bên cạnh năng lực cơ bản của họ. Không có vấn đề làm thế nào tốt một ai đó là, nếu họ không bấm với bạn trên những điểm này, không thuê chúng.
Bạn cũng nên quan sát các dấu hiệu lạm dụng dược chất như rượu hoặc cần sa. Nếu bạn nghi ngờ bất cứ điều gì ở đây, không thuê nhà thầu.
Dưới đây là danh sách kiểm tra những điều cần cân nhắc khi chọn nhà thầu của bạn .
Sử dụng xếp hạng "Tốt nhất", "Tốt", "OK", "Công bằng" và "Từ chối" để phân loại một số mục này.
Lấy tên của các nhà thầu có thể:
- Bạn đã có kinh nghiệm cá nhân tốt trước khi làm việc với nhà thầu [BEST]
- Giới thiệu đáng tin cậy từ trải nghiệm trực tiếp của gia đình hoặc bạn bè [GOOD]
- Bạn biết danh tiếng của nhà thầu nhưng không có kinh nghiệm trực tiếp [OK]
- Bạn đã tìm thấy chúng từ một hiệp hội thương mại hoặc quảng cáo chung [FAIR]
Giấy phép Nhà thầu Tiểu bang (họ phải cung cấp số nếu được cấp phép):
- Được cấp phép; chưa bao giờ có đơn khiếu nại hoặc đã thực hiện kỷ luật [BEST]
- Được cấp phép; không có khiếu nại nào được nộp trước ít nhất 3 năm trở lên [FAIR]
- Được cấp phép; các khiếu nại hoặc hành động hiện tại đối với họ trong vòng 3 năm qua [REJECT]
- Nhà thầu không có giấy phép [REJECT]
Bảo hiểm nhà thầu (yêu cầu xem chứng chỉ của họ) :
- Bồi thường và trách nhiệm pháp lý của người lao động [BEST]
- Trách nhiệm chung chỉ (chấn thương cơ thể và thiệt hại tài sản) [GOOD]
- Nhà thầu không có bảo hiểm [REJECT]
Tuổi thọ kinh doanh:
- Trong kinh doanh hơn 10 năm có cùng tên [BEST]
- Trong kinh doanh 5 năm trở lên có cùng tên [GOOD]
- Trong kinh doanh từ 1 đến 5 năm có cùng tên [OK]
- Doanh nghiệp mới dưới 1 năm [FAIR]
Tính ổn định và lâu dài:
- Có văn phòng và địa chỉ doanh nghiệp thực tế [BEST]
- Chỉ có một văn phòng Home hoặc dịch vụ trả lời [FAIR]
- Chỉ liên hệ với điện thoại di động, không có văn phòng [REJECT]
Kiểm tra tài liệu tham khảo:
- Tham chiếu hiện tại trước đây tích cực từ ít nhất 5 khách hàng [BEST]
- 1 đến 4 tham chiếu tích cực từ các khách hàng trong quá khứ [FAIR]
- Không có tham chiếu thực hoặc tham chiếu phủ định nào được cung cấp [REJECT]
Kinh nghiệm:
- Chuyên về công việc bạn muốn được thực hiện [BEST]
- Có thể thực hiện công việc bạn muốn nhưng cũng thực hiện các loại công việc khác [OK]
- Ít hoặc không có kinh nghiệm trong công việc bạn muốn được thực hiện [REJECT]
Phạm vi và Giá cả:
- Mô tả chi tiết phạm vi công việc
- Giả định (nếu có) là rõ ràng và chính xác
- Nhà thầu DID KHÔNG cung cấp chiết khấu để "đăng ký ngay bây giờ"
- Nhà thầu sẽ đảm bảo công việc
- Tất cả các đại diện nhà thầu bằng lời nói đều bằng văn bản
- Không quá 25% đến 33% yêu cầu lên phía trước
- Không cần thanh toán cuối cùng cho đến khi hoàn thành công việc
Nhận được giá thầu và đánh giá ước tính
Đây là một khía cạnh cực kỳ quan trọng của việc thuê một nhà thầu thành công. Hãy chia nhỏ nó đi:
Phạm vi công việc:
Điều này xác định những gì nhà thầu đang làm cho bạn. Hãy chắc chắn rằng nó bao gồm tất cả những điều bạn muốn được hoàn thành. Nó cũng nên đánh vần bất kỳ công việc chuẩn bị, bảo vệ các khu vực xung quanh, làm sạch, vv
Rà soát phạm vi công việc giữa các nhà thầu là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá dự toán của họ. Dưới đây là một số điều cần xem trong phạm vi các nhà thầu khác nhau:
- Họa sĩ: Mô tả cách họ dự định chuẩn bị bề mặt sơn bên ngoài hoặc bên trong . Bước này làm hoặc phá vỡ một công việc sơn. Xác định xem chúng có cạo sạch tất cả sơn lỏng (tốt nhất) hay không, hãy rửa bên ngoài (cẩn thận vì điều này có thể làm hỏng các khu vực xung quanh và bạn phải đợi cho tường khô hoàn toàn trước khi tiếp tục công việc), mồi (tốt nhất), sơn lót tại chỗ ( ĐƯỢC). Xác định số lượng sơn của sơn đề xuất và thương hiệu và chất lượng sơn, vv Hãy chắc chắn rằng họ bảo vệ khu vực xung quanh và làm sạch bất kỳ mảnh vỡ.
- Landscaper: Không có vấn đề gì họ nói hoặc bao nhiêu họ bỏ qua vấn đề này, hãy chắc chắn rằng họ hiểu bạn muốn cây bụi của bạn và quả bóng gốc của cây của bạn trồng dưới mặt đất. Không chấp nhận làm cho một lỗ nông, sau đó đặt cây trong đó và xung quanh quả bóng gốc với một gò đất và mùn. Hãy chắc chắn rằng họ loại bỏ các dây xung quanh bóng gốc hoặc tháo dây bện và đặt bóng gốc hoàn toàn vào mặt đất cho đến khi chỉ khoảng 6 ”kéo dài trên mặt đất. Hãy chắc chắn rằng họ cũng đảm bảo cài đặt và tuổi thọ của nhà máy trong một khoảng thời gian nhất định. Hiểu trách nhiệm của bạn về tưới nước.
- Roofer: Mái nhà hiếm khi bị rò rỉ từ sự thất bại của bệnh zona, chúng bị rò rỉ do thất bại . Những gì bạn thường không thể nhìn thấy là nơi nước được in Hãy chắc chắn rằng họ chỉ định nơi nhấp nháy được sử dụng. Hãy quan tâm và xem xét cách chúng nhấp nháy một góc ngoài của ống khói hoặc tường. Trên một ngôi nhà bằng gạch, cách tốt nhất là cắt các khớp nối bằng gạch để nhấp nháy và sau đó hàn khớp. Điều này là tốt hơn nhiều so với đóng đinh nhấp nháy vào bức tường gạch và dựa vào caulk. Nếu bạn sống trong một khí hậu lạnh, hãy chắc chắn rằng họ cài đặt một băng cao su / nước lá chắn dọc theo toàn bộ cạnh của mái nhà của bạn kéo dài từ mép của mái nhà đến ít nhất 24 "qua bức tường bên ngoài.Hãy chắc chắn rằng họ bảo vệ thực vật và cây bụi và sạch sẽ lên bất kỳ mảnh vỡ hàng ngày.
- Thợ sửa ống nước: Nếu có thể, hãy cố gắng thương lượng một mức giá cố định cho công việc của họ. Làm sạch một cống bị tắc thường được định giá trên cơ sở "mỗi chân" của "con rắn làm sạch" được sử dụng, nhưng một số thợ ống nước đưa ra một mức giá cố định cho công việc này. Lý tưởng nhất, bạn nên chọn trước một máy hút bụi để làm sạch cống khẩn cấp. Tóm lại, mong đợi để trả một mức giá cao cho các cuộc gọi khẩn cấp.
“Có” và “Không” được bao gồm trong Giá thầu:
Đôi khi một nhà thầu phải thực hiện các khoản phụ cấp hoặc giả định trong hồ sơ dự thầu của họ, chẳng hạn như số lượng vật chất, quyền truy cập vào nhà của bạn, v.v. Ngoài ra, đôi khi họ sẽ chỉ định những gì họ loại trừ trong giá thầu. Cẩn thận xem xét các giả định và loại trừ với nhà thầu. Chính trị đặt câu hỏi về tính hợp lý của bất kỳ giả định và loại trừ nào. Nếu không, các mục này có thể sẽ trở thành Đơn đặt hàng thay đổi sau đó. Khi bạn đang đánh giá và so sánh giá thầu giữa các nhà thầu, các giả định và loại trừ sẽ làm nổi bật nơi bạn có táo và cam.
Đại diện nhà thầu:
Mối quan tâm lớn nhất của bạn ở đây là sự sẵn lòng của nhà thầu để viết bất kỳ văn bản đại diện nào mà họ đã thực hiện cho bạn để có được công việc. Nếu họ đã thực hiện các cam kết bằng miệng nhưng sẽ không đưa họ bằng văn bản, đó là nguyên nhân để từ chối.
Giá bán:
Tìm giá hợp đồng được chia nhỏ, rõ ràng và dễ hiểu. Nếu nó không rõ ràng thì họ đã không dành thời gian để hiểu yêu cầu của bạn, phạm vi công việc, hoặc công việc. Không nhất thiết phải lựa chọn của bạn chỉ về giá cả.
Ưu đãi:
Điều cực kỳ quan trọng là nhà thầu không cung cấp cho bạn ưu đãi giảm giá hoặc tiền mặt để ký hợp đồng ngay lập tức.
Điều khoản thanh toán hợp đồng:
Yêu cầu được lập hoá đơn qua đường bưu điện sau khi công việc được hoàn thành, nhưng mong muốn hầu hết muốn thanh toán ngay sau khi hoàn thành công việc. Nếu họ muốn tiền mặt, đó không phải là một dấu hiệu tuyệt vời. Nếu vật liệu là cần thiết trước khi công việc có thể bắt đầu (ví dụ, thợ lợp hoặc họa sĩ), họ muốn thanh toán ban đầu cho vật liệu. Cố gắng giảm thiểu số tiền này nhiều nhất có thể. Cố gắng không trả hơn 33% lên phía trước và chỉ đồng ý với điều đó với một công ty rất có uy tín.
Điểm mấu chốt
Hy vọng rằng, tổng quan này cung cấp thông tin hữu ích về việc thuê, quản lý và làm việc thành công với các nhà thầu. Đừng ngại yêu cầu giúp đỡ từ một trong những ưu điểm này khi cần - đó là công việc của họ bảy ngày một tuần.